Die Ergebnisse der Entwurfsplanung sind da

Die Zeit zwischen unserem ersten Treffen mit Martin Pointl Firma PMD Studios und dem Präsentationstermin hat sich wie eine Ewigkeit angefühlt, obwohl es nur 2 Wochen waren. Letztendlich hatte die ganze Famile einen breiten "Grinser" im Gesicht, als wir die 3D Modelle über eine LiveMeeting Session via Internet präsentiert bekommen haben.

Coole Sache, genau so haben wir uns das vorgestellt. Für uns alle war dieser Moment wohl einer der unvergessen bleibt. So viele Stunden hat man abends und an den Wochenende versucht das Haus möglichst modern in den Bebauungsplan zu zwengen und nun liegen 15 Seiten sauberste Planung vor uns die einfach nur gefallen! Menschenskind hätte ich das doch gleich einem Profi in die Hand gegeben...

Natürlich haben wir uns ein paar kleine Änderungen nicht verkneifen können, wie zum Beispiel:

• Die Westseite ohne Fenster im Elternbad schaut zu leer aus
• Die Balkone sind schön, aber die werden wir nicht durch die Genehmigung bringen, das kann ich schonmal verraten
• Die Eingangsüberdachung rüber zum Carport schaut gut aus aber ist wohl recht spannend zu realisieren
• Die Räume für die "Kids" sind zu klein und auch im Erdgeschoss wollen wir in der Erdgeschoss Wohnung noch einige Kleinigkeiten am Schnitt ändern

Dann wollen wir Euch mal nicht auf die Folter spannen und Euch die Ergebnisse (1. Entwurf) vorstellen.

Hausansicht im 3D-Modell

Die Hausansicht gefällt uns sehr gut, die Farben sind leicht cremig, die Fensterecken und die Aussparungen an den Außenwänden machen das Haus zu einem Hingucker.

Hausansicht Süd-West

Hausansicht Süd-West

Hausansicht Süd

Hausansicht Süd

Hausansicht Ost

Hausansicht Nord

Hausansicht Nord-West

Hausansicht West

Raumaufteilung

Martin hat unsere Wünsche echt gut getroffen. Alle unsere Anliegen sind berücksichtig worden, was letztendlich dann auch dazu geführt hat, dass es nach unserem Empfinden etwas überladen ist und wir den einen oder anderen Raum besser noch weglassen werden.

Raumaufteilung Erdgeschoss

Raumaufteilung Obergeschoss

Raumaufteilung Dachgeschoss

Raumaufteilung Keller

Hausschnitt mit grundlegenden Informationen zum Aufbau

Nun haben wir 2 Wochen Zeit über den Plan zu brüten und nochmal Änderungen einzubringen. Die Änderungsliste liegt schon bereit und wird nun von uns in den nächsten Tagen fertiggestellt.

Lust bekommen aufs Bauen?

Wenn Euch die Entwürfe gefallen, einfach bei Romberger einen Termin machen. Ihr könnt Euch kostenlos beraten lassen, ich kann unseren Berater "Günter" nur empfehlen. Beim Modell müsst ihr zwischen ca. 1500 und 3000 Euro rechnen die Ihr aber dann zurückbekommt wenn Ihr das Haus mit der Firma baut.

Juhuuuu... Wir dürfen das Grundstück kaufen!

Einen herzlichen Dank an den Stadtrat von Geretsried - besonders and Frau Bürgermeister Irmer und Herrn Kopnicky von der Liegenschaftsverwaltung die uns das Vertrauen geschenkt zu haben. Nun können wir das Grundstück erwerben zu können,.. Wir waren wohl nicht die einzigen aber am Ende die Glücklichen im Bieterverfahren um die Liegenschaft.

Nun geht's mit Vollgas in die Planung, wir wollen unbedingt die Bauamt-Sitzung im Juli passieren um im Herbst dann bauen zu können.

Die ersten Skizzen entstehen

Der Weg zur Entwurfsplanung

Ich denke ich habe gefühlte 500 Stunden abends vor dem Programm Sweet Home 3D an meinem IMac verbracht und diverse Modelle versucht mit dem Programm zu erstellen. Keine Frage, das Programm ist keineswegs ein schlechtes jedoch war in den vielen Skizzen und 3D Modellen nie "das" Haus dabei welches wir dann bauen wollten. Ich kann es Euch aber empfehlen wenn Ihr im Anfangsstadium ein paar grobe Modelle mit Wohnraumschnitten erzeugen möchtet. Jedoch ist eine saubere Planung von einem Experten zu empfehlen und unumgänglich. Es ist sehr wichtig das Projekt von Anfang an auf saubere Fundamente zu stellen.

Ca. 2-3 Wochen bevor wir dann zusammen mit unserem Planer Martin die ersten "richtigen" Skizzen fertigten habe ich von der Firma Romberger erfahren, und mich im Internet schlau gemacht. Martin B. ein guter Freund und Tenniskollege hat mich zur Firma geführt. Dem Internet Recherchen zur Folge war es relativ rasch klar das dort wohl eine gute Planungsleistung erfolgt und diese im Vergleich zu den Architekten Honoraren sehr "günstig" ist.

Gut war das wir uns recht kurzfristig entschlossen haben eine Romberger "Baustellenparty" zu besuchen, dort habe ich dann Martin P. getroffen. Er ist einer der Kreativköpfe der Firma und hat nicht nur Erfahrung mit der Technik sondern kommt ursprünglich auch aus dem Handwerk und kenn so auch schon viele Punkte die in der Planung zu Problemen führen können. Viele der Entwürfe auf der Website von Romberger sind von Ihm erstellt worden. Uns hat sein moderner Stil gut gefallen und es war mir sofort klar, das ist der Mann der unser Haus entwerfen kann.

Ablauf der Entwurfsplanung

Den Termin für eine Entwurfsplanung bekommt man mal grundsätzlich indem dass man mit der Firma Romberger sich weitere Schritte vorstellen kann. Nachdem man den Planungsauftrag unterschrieben hat stimmt man mit dem jeweilig verfügbaren Planer einen Termin am, hier muss man ca. 2-3 Wochen auf den Termin warten denn mittlerweile hat es sich umgesprochen das es hier eine gute und kreative  Planung gibt.

Der Termin mit dem Planer war dann für uns ein echtes "WOW-Erlebnis". Warum? Lasst es mich kurz schildern... Nachdem Handshake führen wir gleich mal auf das Grundstück, dort wollte sich Martin ein Bild über die Lage, Lichteinfall, Zufahrt und auch um die Umgebung machen. Nachdem wir uns wieder in unserer Wohnung eingefunden haben wurde wir im ersten Schritt mal einzeln befragt was denn so unsere Anforderungen an das Haus wären, welche Räume wir uns wünschen, Garage, Terrasse, Gäste-WC, Elternbad, usw... Ich habe absichtlich keine der 100 Screenshots von meinen 3D Modellen vorgelegt weil ich nicht mochte dass Martin seine Ideen nicht 100% einbringen konnte. Also haben wir mal ganz grob benannt welche Zimmer wir uns wünschen und welche Ideen wir haben. Ja kam dann auch dazu das 1-2 Kinderzimmer bei uns zu planen wären. ;) In dieser Interview Phase schon habe ich ganz klar

Wichtig für uns war es eine modernes, geradliniges und puristisches Haus in den doch sehr strengen Bebauungsplan zu bringen

Fleißig notierte sich Martin alle Punkte und bat uns nach ca. 2-3 Stunden "Anhörung" nun 30 Minuten Zeit zu geben über das Modell nachzudenken und Ihn seine Skizzen fertigen zu lassen. Okay,.. und dann legte er ganz simpel mit Bleistift und Papier los, fertigte die ersten Skizzen mit Raumaufteilung für unser vielleicht zukünftiges Haus. Was rausgekommen ist möchten wir Euch zeigen:

Der erste Entwurf unseres Hauses von Martin Pointl

Erste Ideen wie man den Eingang und Fassade lösen könnte

Wir hatten nachdem er uns die Zeichnungen gezeigt hat alle einen "Grinser" im Gesicht und waren beeindruckt wie er die Schnitte der Räume und das Grundkonzept des Hauses aus dem Ärmel geschüttelt hat. Zusammen haben wir uns noch ca. 30 Minuten über seine Ideen unterhalten und dann war eigentlich klar: Ja so können wir uns das vorstellen... 

Soweit so gut, nun stehen die ersten Skizzen und der Planer weiß worauf er nun eingehen muss und plant den nächsten Schritt nun am PC mit einem speziellen 3D Architektur Programm. Nun hieß es ca. 1-2 Wochen warten bis wir die 3D Modelle vom Haus präsentiert bekommen werden... das war OK für uns denn wir hatten ja gerade erstmal die Zusage vom Stadtrat das Grundstück in Geretsried kaufen zu dürfen...

Unser Fazit zur Entwurfsplanung

1. Den Profis überlassen: Gedanken machen ist gut, jedoch ist kein Bauherr der nicht aus der Branche kommt ein Architekt. Gebt die Planung den Damen und Herren in die Hand die etwas davon verstehen.
2. Die Baubehörde: Die Vorprüfungen auf der Baubehörde gestalten sich als viel einfacher wenn Modelle und Schnitte von Profis abgeliefert werden.
3. Solider Grundstein: Zieht Euch besonders in der ersten Planungsphase kompetente Hilfe an Board denn Versäumnisse in dieser Phase könne in den späteren meist nur schwer und mit Einwurf von mehreren Münzen geradegebogen werden. 
4. Anbieter unabhängig Planen: Versucht die Planung noch neutral von einem Anbieter zu machen, das war mir wichtig. In unserem Szenario war ich nicht an Romberger gebunden dann auch das Haus dort zu bauen. Klar hätte ich die Entwurfsplanung dann auch dort bezahlen müssen, das war aber nur 25% von dem was ein Architekt dafür verlangt hätte.
5. Die Kostenschätzung: Ohne eine saubere durchdachte Planung werdet Ihr von keinem Anbieter eine ca. 95% korrekte Kostenschätzung bekommen, das ist unmöglich! Bekommt ihr auf Basis der Hausmaße Kosten kommuniziert vergesst diese bitte einfach, ein Beispiel von mir: Bei einem Fertigmassivhaus Anbieter habe ich das Haus in seinen Maßen die wir ja im Bebauungsplan kennen schätzen lassen. Ich war beeindruckt wie günstig das Haus war... als ich dann aber mit konkreten Plänen nochmal eine Kostenschätzung eingefordert habe war das haus plötzlich um 25% teurer im Schlüsselfertigbau.. das wegen 6 Dachflächenfenstern? ;)

Der Bebauungsplan Nr. 41 A

Knallharte Regeln die einzuhalten sind

Hier in Bayern ist wohl alles geregelt, natürlich gibt es auch eine Bauordnung speziell für Bayern. Letztendlich waren froh das wir ein Grundstück gefunden zu haben wo man wenigstens keine Holzverkleidung vorgeschrieben bekommt. Scherz beiseite, beim Grundstückskauf ist unbedingt bis ins Detail zu prüfen ob Eure wünsche auch an dieser Stelle Umsetzbar sind. Dies ist von Gebiet zu Gebiet unterschiedlich, oft gibt es auch schon an der anderen Strassen Seite andere Regelungen.

Ursprünglich wollten wir einen Flachdach Kubus bauen, das war aber nicht möglich. Unsere wesentlichen Vorgaben lauteten:

• Satteldach mit max. 35° Dachneigung
• Grundfläche bei 110 qm
• Wandhöhe 6,4 m 
• Max. 2 Vollgeschosse

1. Änderung des Bebauungsplans „Nr. 41 A der Stadt Geretsried für das Wohngebiet an der Jahnstraße“

Bebauungsplan „Nr. 41 A der Stadt Geretsried für das Wohngebiet an der Jahnstraße“

Festsetzungen 1. Änderung des BP41A

2 Allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO) 

Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 4 Abs. 3 BauNVO sind bis auf Nr. 2 (sonstige nicht störende Gewerbebetriebe) unzulässig. 

3 Maß der baulichen Nutzung 

3.1 höchstzulässige Grundfläche pro Baugrundstück in Quadratmeter: 110 qm. 

  

3.2 max. zulässige Wandhöhe: 6,40 m. Als Wandhöhe gilt das Maß von der natürlichen Geländeoberfläche bis zum Schnittpunkt der Wand mit der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Wand. 

  

3.3 Die Oberkante des Erdgeschoss-Rohfußbodens, gemessen in der Bauraummitte, darf höchstens 0,30 m über der Oberkante der Straßendecke (Fahrbahnachse) der Jahnstraße liegen. 

  

3.4 Überschreitungen der zulässigen Grundfläche durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen sind bis zu 60% zulässig. 

5  Garagen 

5.1 Nicht überdachte Stellplätze können auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen werden. 

Festsetzungen des BP41A: 

3 Maß der baulichen Nutzung 

3.8 Bei Wandhöhen bis 4,50 m sind Satteldächer mit Neigungen zwischen 35° und 50° zulässig. 

3.9 Bei Wandhöhen ab 4,50 m bis einschließlich 6,40 m sind nur Satteldächer mit einer Neigung von 30°- 35° zulässig. 

3.10 Bei Einzelhäusern sind auch Walmdächer zulässig. 

3.11 Pro Wohngebäude (Einzel- und Doppelhaus) sind maximal 2 Wohnungen zulässig. 

4 Bauweise 

4.3 Zulässig sind Doppel- und Einzelhäuser 

4.7 Die gesetzlichen Abstandsflächen nach BayBO sind einzuhalten. 

5 Wintergärten, Anbauten   

5.1 Für Wintergärten und Anbauten ist eine Überschreitung der festgesetzten GR von bis zu 20 qm als Ausnahme zulässig. 

5.2 Ist auf dem Nachbargrundstück bereits ein Anbau/Wintergarten realisiert, muss dessen Höhe und Dachneigung übernommen werden. 

5.3 Anbauten und Wintergärten sind nur im Bereich des Erdgeschosses und bis zu einer maximalen Tiefe von 3,00 m zulässig. 

6 Bauliche Gestaltung 

6.2 Zwerchgiebel sind nur bei Einzelhäusern erst ab einer Dachneigung von 35 ° und nur bis zu maximal einem Drittel der Trauflänge zulässig. Der First muss mindestens 1 m unter dem Hauptfirst liegen. Die Dachneigung muss der des Hauptdaches entsprechen. 

6.3 Dachgauben sind erst ab einer Dachneigung von 35° zulässig. Der Abstand der Gauben untereinander und zum Ortgang muss mindestens 1,50 m betragen. Zu Traufe und First ist mindestens 1,00 m Abstand einzuhalten. Die Gesamtbreite aller Dachaufbauten darf maximal ein Drittel der Trauflänge betragen. 

6.4 Lichtgräben, Abgrabungen, sowie Aufschüttungen an Gebäuden über 0,5 m Höhe, bzw. Tiefe, gemessen von der natürlichen Gebäudeoberfläche aus, sind nicht zugelassen. 

6.5 Sichtschutzwände und -mauern zwischen Doppelhaushälften sind mit einer max. Höhe von 2,0 m und bis zu einer Tiefe von 3,0 m zulässig. 

7 Garagen und Stellplätze 

7.4 Der Stauraum vor den Garagen sowie Zufahrten zu offenen Stellplätzen und Carports dürfen nicht eingefriedet werden. 

7.7 Aneinander gebaute Garagen und Carports müssen in gleicher Höhe, Dachform, Dachneigung und Dachdeckung zusammengebaut werden. Die maximale Firsthöhe beträgt 3,50 m. Garagen sind mit einer Dachneigung von 10°-25° auszubilden. Carports sind auch mit Flachdächern zulässig. Die maximale Wandhöhe beträgt 2,50 m. 

7.8 Garagenvorplätze und Stellplätze sind mit wasserdurchlässigen Belägen auszuführen (fugenweites Pflaster, Pflaster mit Rasenfuge, Dränpflaster, wassergebundene Decke, o. ä.). 

7.9 Für die Anzahl der Garagen/Stellplätze gelten die Richtzahlen für den Stellplatzbedarf der städtischen Stellplatzregelung. 

8 Nebenanlagen 

8.1 Die Gesamtkubatur von Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO darf 15 cbm, ab einer Grundstücksgröße von mind. 500 qm 25 cbm, nicht überschreiten.